¿Cuándo estará terminada mi casa?

ACR Noticias

Cuando alguien compra un piso sobre plano tiene que confiar en la promotora o constructora que vende, confiando en que cumplirá los plazos acordados y que podrá entrar en su vivienda sin incidencias, en el momento previsto. Cada cierto tiempo, se pasará por las obras para comprobar su avance que, a veces, puede parecer lento.

Pero, generalmente, el cliente no conoce la “maquinaria” que se pone en marcha durante un proceso de construcción, en el que suelen intervenir varias empresas subcontratadas y diferentes oficios que, unidos, han de funcionar tan coordinados como una orquesta. Cada obra supone un reto para la compañía constructora, que habrá tenido que realizar una planificación meticulosa para que todo se desarrolle dentro de los plazos previstos y no incurrir en un aumento de costes o en incumplimiento de lo pactado con los clientes, poniendo todo su know-how en funcionamiento para aplicar las mejores prácticas.

Como orientación para las personas que ansían entrar en su vivienda, hay que tener en cuenta que la construcción conlleva ocho fases, que suelen alargarse entre doce y dieciocho meses. En cualquier caso, la empresa tiene la obligación de dar todo tipo de detalles a los clientes sobre los plazos estimados y la evolución real de la obra.

 

1- Concepción. Una vez que el promotor logra la propiedad de un suelo y realiza un primer estudio de viabilidad, es el momento de concebir el edificio y su entorno con un estudio de arquitectura, que puede tardar entre tres y cuatro meses para elaborar un anteproyecto.

Cada vez tienen más protagonismo la sostenibilidad, lo que afectará a la elección de materiales, orientación, tecnologías que se aplicarán, etc.

El éxito de la promoción estará definido, en gran medida, por el diseño exterior e interior, contemplando el estilo de vida que tendrán sus propietarios y las posibilidades del terreno, en cuanto a las viviendas y a las zonas comunes y equipamientos. Una vez definido el edificio, resueltos los detalles y definidos los materiales es hora de que el promotor traslade toda la información del proyecto a la empresa constructora encargada de ejecutarlo. La empresa constructora estudia el proyecto en profundidad y planifica las actividades, elabora el presupuesto, define desde los procesos y proveedores, hasta el Plan de Seguridad y Salud. 

En el caso de ACR Grupo, el Departamento de Calidad, junto con los técnicos de la obra, redactan un plan de calidad de ejecución específico en el que analizan el proyecto respecto a normativas y detalles constructivos en los que detectan que puede haber contratiempos, para adelantarse a cualquier posible incidencia.

 

2- Tramitación. Tras planificar la construcción empieza la tramitación de todos los permisos y licencias necesarias. Lograr que se agilicen las licencias de obras es una de las demandas de los promotores ante los ayuntamientos, por la lentitud que se sufre en gran parte de España; generalmente, debido a la baja digitalización de este proceso burocrático y la escasa integración de sistemas de trabajo como BIM (Building Information Modeling) o LEAN Construction.

Estos sistemas avanzados buscan la máxima eficiencia de los procesos y coordinan todos los trabajos que se desarrollan en cada proyecto, a lo largo del periodo de vida de la edificación, acortando tiempos de ejecución y reduciendo también los costes. Conforme los ayuntamientos se integren en estos sistemas se podrá agilizar la concesión de licencias.

En el caso de la Comunidad de Madrid, la licencia de obra se demora unos ocho meses de media, llegando a 14 en municipios como Majadahonda, Pozuelo o San Sebastián de los Reyes, según un estudio del Instituto Coordenadas. En la capital, las licencias de obra nueva tardan entre 12 y 18 meses, según una encuesta realizada en 2017 por el Colegio de Arquitectos de Madrid.

Dado que es ilegal comenzar la construcción sin licencia de obra el retraso en su obtención repercute en la demora de la construcción del edificio, lo que incrementa el coste final, debido al pago de más intereses a las entidades financieras, a un menor margen de negociación para la compra y almacenamiento de materiales y a una mayor dificultad para elegir los equipos más adecuados, etc. Esa suma acaba trasladándose, sin duda, al precio final de las viviendas, que aumentaUna vez que ha obtenido la licencia de obras, la empresa tiene seis meses para empezar a construir.

 

3- Movimiento de tierras y cimentación. Se realiza el cierre perimetral que separa la zona de obras de los espacios públicos, y se limpia y excava el terreno para realizar la cimentación y, generalmente, el espacio de aparcamientos bajo la superficie -si se trata de viviendas u oficinas-. Las prácticas más sostenibles están desarrollando ese vaciado teniendo previsto el uso posterior de estos materiales, para generar la menor cantidad posible de residuos.

Una vez realizado el vaciado del terreno se dispone las acometidas de los servicios generales y se colocan los cimientos. Es una etapa delicada: hay que evitar cualquier error que afecte a la estructura del edificio y se suele utilizar hormigón, un elemento muy sensible a la climatología, aunque cada vez es más común el uso de elementos prefabricados que agilizan el proceso y aportan más seguridad. Desde este primer momento de la ejecución es importante cuidar el proceso de ejecución para no sufrir incremento de costes más adelante en la corrección de errores.

 

4- Estructura. Sobre la cimentación se construye el “esqueleto” de la edificación, con los muros, vigas, pilares, forjados, etc.

Casi en paralelo, conforme se eleva la estructura, se comienza a levantar las paredes exteriores, tabiquería interior, techos, etc. de las plantas inferiores con el objeto de acortar plazos en lo posible. El endurecimiento de los requisitos técnicos, especialmente en materia de ahorro energético, exige la incorporación de soluciones técnicas avanzadas que incorporan aislamiento continuo en toda la envolvente del edifico (paredes, techos…) y carpinterías exteriores de altas prestaciones con rotura del puente térmico.

También se están incorporando de manera constante otras innovaciones como medidas especiales para la industrialización del sector con, por ejemplo, la incorporación de elementos prefabricados realizados offsite, como baños o salas de instalaciones, que ahorran mucho tiempo en la ejecución y ofrecen mayor calidad.

 

5- Fontanería, mecánica, electricidad. Aquí se instalan las tuberías de agua, el cableado eléctrico y telemático, (electricidad, tv, domótica, seguridad, etc.), así como calderas, aparatos de aire acondicionado, placas solares, etc.

Este es el momento también de colocar ascensores, transformadores eléctricos, equipos de bombeo, extractores industriales y conductos verticales de basuras.

Es la etapa más complicada para el jefe de Obra, por la coordinación de diversas subcontratas y la intervención de numerosos gremios. La planificación se hace muy compleja para evitar solapamientos y tiempos muertos, facilitando la máxima productividad a todos los equipos que están interviniendo en la obra.

Durante la ejecución de la obra se realizan inspecciones periódicas en las que se repasan de manera detallada todos aquellos puntos de control que se han determinado antes del comienzo. Por ejemplo, estudios de estanqueidad del edificio, que permiten conocer los posibles puntos de fuga y corregirlo de manera inmediata, algo que genera importantes ahorros futuros a los inquilinos al mejorar la eficiencia de cada vivienda.

 

6- Fin de la obra. Se rematan todos los detalles, se instalan y prueban los sistemas eléctricos y mecánicos, se colocan techos, puertas, zócalos, ventanas, suelos, armarios, encimeras, azulejos, electrodomésticos, espejos, luces, grifos y duchas. Sólo al final se pinta todo el edificio y se rematan los suelos.

A la vez, se aplican los últimos repasos de calidad, para lograr la mejor experiencia para el cliente y evitar que el propietario se encuentre al entrar en su vivienda manchas, fallos de ejecución, aparatos que no funcionan, etc. De nuevo, la perfecta coordinación entre todos los equipos resultará imprescindible para no alargar la ejecución más de lo contemplado.

 

7- Entrega del edificio. La promotora tiene que asumir una serie de trámites, como realizar el Libro del Edificio y el manual de uso y mantenimiento para cada propietario; solicitar la cédula de habitabilidad y de primera ocupación; realizar el registro y la división horizontal y escrituras (de obra nueva y de compra-venta), solicitar el alta de servicios públicos (agua, saneamiento, electricidad, gas, teléfono, recogida de basuras, Correos, etc.), etc.

 

8- Postventa. ACR Grupo, situando al cliente en el centro de su estrategia, ha implantado sistemas de control de calidad y satisfacción no sólo durante la fase de ejecución sino  también tras la finalización del proyecto.

Además, la apuesta por la excelencia en el servicio de postventa es uno de los elementos diferenciadores de ACR Grupo. Entre otras iniciativas, la empresa ha desarrollado una aplicación para lograr una mayor agilidad y cercanía con el cliente, a través de la que cada persona conoce en tiempo real el estado de las soluciones adoptadas. Esta app aporta mayor transparencia, acceso a información más rápida, notificaciones tanto corporativas como del residencial, etc. A esto se añade un asesoramiento con un enfoque práctico para el uso óptimo y mantenimiento de las viviendas, una vez que las habiten sus propietarios o inquilinos.

 

En ocasiones, hay una etapa final tras la entrega de la vivienda al cliente, si es que la empresa continúa prestando servicios como: programas de mejora del rendimiento, gestión de instalaciones o mantenimiento y operaciones en planta.

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